房地产作为人们投资和居住的重要领域，其价格变化和政策调整，总是牵动着千万家庭的心。

最近，由于央行下调首套房贷款利率和实施认房不认贷的两项政策，房市的走势和预期出现了显著的变化。

这其中，又隐藏着什么样的市场规律和未来趋势呢？这是否意味着我们正处于一个大的调整期？明年的房价，又将如何变化呢？

有专家预测，2024年的房价或将出乎意料，建议大家做好“潮水退去”的准备。

一、政策不断，但房价还是处于下行阶段

2023年8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布了关于调整优化差别化住房信贷政策的通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

同时，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

这一政策被认为是近年来最大力度的降息措施，旨在支持刚需和改善性需求，缓解部分城市的库存压力，促进房地产市场平稳健康发展。

此外，2023年9月1日起，国家实施了认房不认贷的政策，即对于已经有一套住房且无贷款记录的居民家庭，在购买第二套商品住房时，可以按照首套住房商业性个人住房贷款标准执行。

这一政策有利于提高购买力，增加交易活跃度，缓解部分城市的供需矛盾。

这两项政策在短期内对楼市起到了一定的刺激作用，部分城市出现了抢购现象。但是，在长期看来，这些政策并不能改变楼市的基本面和趋势。

因为目前我国的房地产市场仍然面临着供过于求、库存过高、去杠杆压力、金融风险等多重问题。而且，在“三箭齐发”等重要政策详解中也明确指出，“坚持因城施策原则”，“强化城市主体责任”，“因地制宜、多策并举”，“促进房地产市场平稳健康发展”。

这意味着各地仍然要根据自身情况进行差别化调控，不会放松对楼市的管控力度。

因此，在当前的大环境下，房价还是处于下行阶段。根据国家统计局发布的数据显示，2023年8月份，全国70个大中城市中有15个城市新建商品住宅价格环比上涨，55个城市下降或持平；与去年同期相比，有18个城市上涨，52个城市下降或持平。

从趋势上看，房价上涨的城市数量和幅度都在不断减少，房价下跌的城市数量和幅度都在不断增加。

二、专家：国内房产严重过剩，14亿人住不完

房价下行的根本原因，还是在于国内房产的严重过剩。根据经济学家任泽平在《中国住房存量测算：过剩还是短缺》的报告中指出，截至2018年底，我国城镇存量房产多达3.11亿套，而这个数据在1978年只有3100万套。可以看出，从改革开放以来，我们国家的城镇住宅数量增长了9倍之多。

如果按照一套房子居住3个人，3.11套房子就可以9.33亿人，而我们国家的城镇常住人口城镇化率为60.6%，也就是全国城镇人口在8亿多人。

可以看出，在2018年时我们国家的住房资源就足以够现在的城镇居民居住，并且还会有剩余，房地产行业又经历3年的时间发展，目前住房资源过剩的问题只会更加严重。

而且，这还没有算上全国各地的小产权房、闲置房、商业用房、办公用房等其他类型的房产。据有关机构估计，我国目前的总建筑面积约为700亿平方米，其中约有1/4是空置的。按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。

这些空置的房屋不仅浪费了宝贵的资源，而且也引起了市场的担忧和不安。一方面，空置率高意味着需求不足，供求失衡，对房价形成压力。另一方面，空置率高也意味着资金闲置，投资回报率低，对金融体系形成风险。

专家认为，我国目前的住房过剩问题主要是由于过去十几年的高速建设和投机炒作造成的，并非是由于人口老龄化或者生育率下降等结构性因素导致的。

因此，在未来一段时间内，随着经济增速放缓、政策调控收紧、去杠杆推进、金融风险防范等因素的影响，我国住房过剩问题将逐步显现出来，并对楼市产生深远影响。

三、2024年起，房价将出乎意料

那么，在这样的背景下，明年的房价又将如何变化呢？有专家预测，2024年起，做好“潮水退去”的准备？并预测：明年房子或将出乎意料。

这个预测是基于以下几个方面的分析：

第一，从供给端看，由于土地供应紧张、建设成本上升、环保限制等因素，未来新开工和竣工面积都将减少。

根据中原地产研究中心统计数据显示，在2023年1-8月份全国内的房地产市场中，新开工和竣工面积都将减少。全国40个主要城市中，新开工面积同比下降了11.7%，竣工面积同比下降了8.4%。这意味着未来的房源供应将会减少，对房价形成一定的支撑。

第二，从需求端看，由于人口增长放缓、城镇化率提高、收入增长减缓、购房意愿下降等因素，未来的房屋需求也将减少。根据国家统计局发布的数据显示，在2023年1-8月份全国40个主要城市中，商品房销售面积同比下降了9.2%，商品房销售额同比下降了6.4%。这意味着市场的购买力和消费信心都在下降，对房价形成一定的压力。

第三，从金融端看，由于央行货币政策保持稳健中性、银行信贷政策收紧、房地产金融监管加强、资本市场波动等因素，未来的房地产融资也将受到限制。根据央行发布的数据显示，在2023年1-8月份全国各项贷款余额中，个人住房贷款余额同比增长了14.5%，低于去年同期的15.2%；房地产开发贷款余额同比增长了7.6%，低于去年同期的8.2%。这意味着房地产行业的资金来源和流动性都在减少，对房价形成一定的冲击。

综合以上三个方面的分析，可以看出，未来的房价走势将受到供需和金融两方面的影响。

1、在供给端，由于新开工和竣工面积减少，房源供应将会减少，对房价形成一定的支撑。

2、在需求端，由于人口增长放缓、城镇化率提高、收入增长减缓、购房意愿下降等因素。

3、房屋需求也将减少，对房价形成一定的压力；在金融端，由于货币政策保持稳健中性、信贷政策收紧、金融监管加强、资本市场波动等因素，房地产融资也将受到限制，对房价形成一定的冲击。

以上就是我对于明年房价走势的分析和预测。当然，这只是我的个人观点，并不代表任何权威机构或专家的意见。

房地产市场是一个复杂的系统，受到多种因素的影响和制约。任何人都无法准确预测未来的房价走势。因此，在购买或投资房产时，请务必根据自身情况和实际需求做出理性判断和决策，并注意风险防范。

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